Acheter un bien en Espagne en tant que non-résident suit un processus clair : obtenir un NIE, ouvrir un compte bancaire, choisir le bien, verser un acompte et signer l'acte chez le notaire. Les étrangers ont les mêmes droits de propriété que les Espagnols — aucune restriction.
Un non-résident peut-il acheter en Espagne ?
Oui, sans quotas. Les citoyens de l'UE comme hors UE peuvent acheter. Il n'y a ni titre de séjour ni durée minimale exigés, seulement un numéro NIE. L'achat n'accorde plus de résidence : le Golden Visa a pris fin le 3 avril 2025 (voir résidence après le Golden Visa).
Le processus étape par étape
- NIE via un consulat, sur place ou par procuration.
- Compte bancaire (BBVA, Santander, Sabadell).
- Avocat indépendant — ne vous fiez jamais uniquement à l'avocat du vendeur.
- Contrat de réservation et d'arrhes (arras) — en général 10 %, sur le compte client de l'avocat.
- Acte notarié (escritura), solde, remise des clés.
- Enregistrement et impôts sous 30 jours.
Le coût de l'achat
Prévoyez 10–14 % au-dessus du prix pour les impôts et frais.
| Poste | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| TVA (IVA) | 10 % | — |
| Droits de mutation (ITP) | — | 6–10 % |
| Droit de timbre (AJD) | 1–1,5 % | en général aucun |
| Notaire + registre + avocat | ~1,5–2 % | ~1,5–2 % |
Important : avec un prêt, la banque ne finance que 60–70 % — les 30–40 % restants doivent être en fonds propres. Détails dans le guide impôts et prêt.
Pièges
- Acheter sans avocat indépendant.
- Extensions non déclarées ou constructions illégales.
- Dettes qui suivent le bien (IBI, charges de copropriété) — vérifiez la nota simple.
- Acompte sur des comptes privés au lieu du compte client.
- Neuf sans garantie bancaire.
Mythes : « règle des 2 ans » et « taxe de 100 % »
La « règle des 2 ans » n'est pas un obstacle à l'achat. La « taxe de 100 % sur les étrangers » est en 2025 une proposition, pas une loi, et ne viserait que les acheteurs hors UE de biens anciens — le neuf et les acheteurs de l'UE en sont exclus.
Étapes suivantes
Définissez budget, objectif et région, obtenez le NIE et mandatez un avocat indépendant. Consultez le neuf et les régions ou envoyez une demande — un spécialiste accompagne l'achat à distance.