Als Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist ein klar geregelter Ablauf: NIE beantragen, Bankkonto eröffnen, Objekt wählen, Anzahlung leisten und die Urkunde vor dem Notar unterschreiben. Ausländer haben dieselben Eigentumsrechte wie Spanier — es gibt keine Beschränkung.
Kann ein Nichtansässiger in Spanien kaufen?
Ja, ohne Quoten. Bürger aus EU- und Nicht-EU-Ländern dürfen kaufen. Sie brauchen weder Aufenthaltstitel noch Mindestaufenthalt, nur eine NIE-Nummer. Der Kauf gewährt keinen Aufenthalt mehr: Die Golden Visa endete am 3. April 2025 (siehe Aufenthalt nach der Golden Visa).
Der Ablauf in Schritten
- NIE über Konsulat, vor Ort oder per Vollmacht beantragen.
- Bankkonto eröffnen (BBVA, Santander, Sabadell).
- Unabhängigen Anwalt beauftragen — verlassen Sie sich nie nur auf den Anwalt des Verkäufers.
- Reservierungs- und Anzahlungsvertrag (arras) — meist 10 %, auf das Anderkonto des Anwalts.
- Notarurkunde (escritura) unterschreiben, Restzahlung, Schlüsselübergabe.
- Eintragung und Steuern binnen 30 Tagen.
Was der Kauf kostet
Rechnen Sie mit 10–14 % über dem Preis für Steuern und Gebühren.
| Kostenpunkt | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| MwSt. (IVA) | 10 % | — |
| Grunderwerbsteuer (ITP) | — | 6–10 % |
| Stempelsteuer (AJD) | 1–1,5 % | meist keine |
| Notar + Register + Anwalt | ~1,5–2 % | ~1,5–2 % |
Wichtig: Mit Hypothek finanziert die Bank nur 60–70 % — die übrigen 30–40 % müssen Eigenkapital sein. Details im Steuer- und Hypotheken-Ratgeber.
Fallstricke
- Kauf ohne unabhängigen Anwalt.
- Nicht eingetragene Anbauten oder Schwarzbauten.
- Schulden, die auf den Käufer übergehen (IBI, Gemeinschaftskosten) — nota simple prüfen.
- Anzahlung auf Privatkonten statt Anderkonto.
- Off-Plan ohne Bankgarantie.
Mythen: „2-Jahres-Regel" und „100 %-Steuer"
Die „2-Jahres-Regel" ist kein Kaufhindernis. Die „100 %-Steuer auf Ausländer" ist 2025 ein Vorschlag, kein Gesetz, und beträfe nur Nicht-EU-Käufer von Bestandsimmobilien — Neubauten und EU-Käufer sind ausgenommen.
Nächste Schritte
Legen Sie Budget, Ziel und Region fest, beantragen Sie die NIE und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt. Sehen Sie sich Neubauten und Regionen an oder senden Sie eine Anfrage — ein Spezialist begleitet den Kauf aus der Ferne.