2025 год стал переломным для краткосрочной аренды в Испании. С 1 июля 2025 каждый туристический объект обязан иметь регистрационный номер в новом «едином цифровом окне», а с 3 апреля 2025 для посуточной сдачи требуется согласие сообщества собственников. Airbnb и Booking удаляют объявления без регистрации десятками тысяч. Ниже — что изменилось, как получить туристическую лицензию по регионам и как легально сдавать в новых условиях.
Что изменилось в 2025 году
Два ключевых изменения ужесточили рынок посуточной аренды:
- С 3 апреля 2025 — любая краткосрочная сдача (до 30 дней) должна быть одобрена сообществом собственников (comunidad de propietarios). Собственник больше не решает единолично; сообщество может требовать голосования квалифицированным большинством.
- С 1 июля 2025 — заработала Ventanilla Única Digital (единое цифровое окно): каждый объект обязан получить регистрационный номер, без которого нельзя легально размещаться на Airbnb, Booking.com или Vrbo.
Эти два изменения бьют по разным звеньям цепочки. Согласие сообщества касается самого права сдавать: даже с лицензией и номером сосед-собственник может заблокировать деятельность на общем собрании. Единое окно касается видимости: без федерального номера объявление просто не поднимется на платформе. Вместе они означают, что случайно «войти в посуточную аренду» уже не получится — нужно планировать легальность заранее, ещё на этапе выбора объекта.
Обязательная регистрация: как это работает
Единое окно централизует проверку легальности объекта, но не отменяет региональные и муниципальные правила. То есть регистрационный номер — это дополнительный федеральный слой поверх старой системы туристических лицензий автономных сообществ. Порядок такой:
- Получить туристическую лицензию автономного сообщества (см. таблицу ниже).
- Зарегистрировать объект в едином цифровом окне и получить номер.
- Указать номер в каждом объявлении на площадках.
- Соблюдать местные требования: страховка, книга гостей, передача данных постояльцев в полицию.
Важный факт: платформы обязаны сверять номер. Нет номера — объявление снимается, а собственнику грозят штрафы.
Туристические лицензии по регионам
Правила и названия лицензий различаются по автономным сообществам. Ориентир:
| Регион | Название / орган | Особенности |
|---|---|---|
| Валенсия / Коста-Бланка | Registro de Turismo (VT) | обязательна отчётность, номер VT в объявлении |
| Андалусия / Коста-дель-Соль | RTA (Registro de Turismo de Andalucía) | требования к оснащению, кондиционер, книга жалоб |
| Мурсия / Коста-Калида | Registro de empresas turísticas | лицензия по муниципалитету, часто мораторий в центре |
| Каталония | HUT (Habitatge d'Ús Turístic) | во многих зонах Барселоны новые лицензии заморожены |
| Балеары | ETV | жёсткие квоты, высокая стоимость права |
| Канары | Registro turístico | ограничения по зонам жилой застройки |
Сроки, стоимость и требования к оснащению меняются — перед покупкой «под сдачу» проверяйте актуальные правила конкретного муниципалитета.
Андалусия (Коста-дель-Соль)
Регистрация RTA относительно доступна, но с требованиями к оснащению: кондиционер летом, отопление зимой, аптечка, информация для гостей и книга жалоб. Город Малага начал ограничивать новые лицензии в перегруженных районах, поэтому проверяйте конкретный квартал.
Каталония (Барселона и Коста-Брава)
Самый жёсткий режим на материке. Барселона годами не выдаёт новые HUT и объявила планы полностью свернуть существующие лицензии туристических квартир к концу десятилетия — предупреждение всем, кто рассчитывает там на посуточный доход. Муниципалитеты Коста-Бравы устанавливают собственные квоты.
Валенсия (Коста-Бланка)
Нужна регистрация VT плюс с 2024 года отчёт о совместимости от мэрии и всё чаще согласие сообщества собственников. Часть муниципалитетов приостановила выдачу новых лицензий. На Коста-Бланке ещё есть зоны с более мягким режимом, чем в Барселоне или Пальме.
Балеары (Майорка, Ибица)
Система ETV работает на жёстких квотах — право сдавать является дефицитным, дорогим и торгуемым активом, и покупка квартиры не гарантирует его получение. Часть внутренних и сельских лицензий заморожена. Исходите из того, что вы покупаете лицензию, а не только объект.
Канарские острова
Регистрация обязательна, а жилые зоны всё чаще запрещают туристическое использование; региональный закон 2025 года ужесточает правила. Проверяйте остров и конкретный дом перед покупкой под сдачу.
Важный факт: лицензия привязана к объекту и муниципалитету — жильё в доме, чей статут запрещает туристическую сдачу, никогда не получит её, как бы вы ни зарегистрировались на федеральном уровне.
Почему Испания «блокирует» Airbnb
Власти связывают посуточную туристическую аренду с дефицитом жилья и ростом арендных ставок в городах и на побережье. В 2025 году по требованию министерства были удалены десятки тысяч объявлений, не соответствующих правилам. Цель — вернуть часть жилья долгосрочным жильцам и обеспечить регистрацию, лицензирование и согласие сообщества. Это не запрет легальной лицензированной аренды, а ужесточение контроля.
Налогообложение дохода от аренды
Любая сдача облагается налогом. Нерезидент платит IRNR по ставке 19% (ЕС/ЕЭЗ) или 24% (не-ЕС) с дохода от аренды, подавая ежеквартально Modelo 210. Резиденты ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы (проценты по ипотеке, IBI, взносы сообщества, ремонт, амортизацию) и облагаются по чистому; не-ЕС собственники обычно платят с валового. Лицензированная и корректно задекларированная туристическая сдача также взимает с гостей туристический налог (эко-налог) в таких регионах, как Балеары и Каталония, который вы собираете и перечисляете. Полная картина — в гайде по налогам и ипотеке.
Штрафы за сдачу без лицензии
Санкции реальны. Сдача без регистрации или без согласия сообщества может повлечь:
- Штрафы от нескольких тысяч до €600 000 в самых жёстких регионах за серьёзные или повторные нарушения.
- Снятие объявления Airbnb, Booking и Vrbo после провала проверки федерального номера.
- Предписание прекратить деятельность, доначисление налога и пени за незадекларированный доход.
Важный факт: платформы теперь сверяют регистрационный номер автоматически, поэтому «лететь под радаром» уже не выйдет — нет действующего номера, нет объявления.
Долгосрочная vs посуточная: экономика
Посуточная туристическая сдача может давать больше за ночь, но несёт выше расходы и риски: уборка, управление (часто 20–25%), простои между гостями, лицензионные барьеры и новое бремя комплаенса. Долгосрочная жилая сдача приносит меньше выручки, но она стабильнее, дешевле в управлении и мягче в регулировании — а в городах с замороженными туристическими лицензиями может быть единственным легальным вариантом.
| Фактор | Посуточная (туристическая) | Долгосрочная (жилая) |
|---|---|---|
| Доходность | выше за ночь | ниже, но стабильна |
| Расходы | высокие (уборка, управление, простои) | низкие |
| Регулирование | лицензия + реестр + согласие сообщества | мягче |
| Стабильность дохода | сезонная, изменчивая | предсказуемая, круглый год |
| Где лучше | лицензированные туристические зоны | города, Северная Испания |
Долгосрочная аренда: закон 2026
Отдельно от туристической сдачи меняется и долгосрочная жилая аренда: индексация арендной платы больше не привязана к традиционному индексу CPI. Вместо него действует годовой потолок по специальному референсному индексу — обычно около 3%, чтобы защитить арендаторов от резких повышений. В обозначенных зонах напряжённого рынка (zonas tensionadas) для крупных арендодателей могут применяться дополнительные ограничения на стартовую ставку. Для инвестора это означает более предсказуемый, но ограниченный рост арендного дохода на долгосроке.
Как проверить туристическую лицензию до покупки
Если объявление или продавец уверяют, что у объекта «есть лицензия», — проверьте это сами, не верьте на слово. В каждом регионе работает онлайн-реестр, где можно найти номер VT / RTA / HUT / ETV, а ваш юрист во время due diligence подтвердит, что номер действителен, соответствует адресу и не приостановлен. Не менее важно прочитать статут сообщества собственников: действующая региональная лицензия бесполезна, если правила самого дома запрещают туристическую сдачу, а после апреля 2025 нужно ещё и согласие сообщества. Покупка объекта, у которого уже есть передаваемая лицензия в доме, где сдача разрешена, — теперь реальная премия и часто главный драйвер цены при покупке под посуточную аренду.
Регистрация: какие документы нужны
Чтобы получить федеральный регистрационный номер в едином цифровом окне, подготовьте: региональную туристическую лицензию (или подтверждение, что объект ей соответствует), кадастровый номер, подтверждение права собственности (nota simple / escritura), согласие сообщества собственников там, где оно требуется после апреля 2025, и ваш NIE. Затем платформы сверяют номер с реестром, прежде чем объявление станет активным. Поскольку федеральное окно стоит поверх региональной системы, пропустить лицензию автономного сообщества нельзя — федеральный номер её не заменяет. Заложите несколько недель на всю цепочку и учтите стоимость лицензии (сильно разнится по регионам) в расчёте доходности.
Как легально сдавать: чек-лист
- Проверьте статут сообщества ещё до покупки — разрешена ли туристическая сдача в этом доме.
- Получите туристическую лицензию автономного сообщества.
- Зарегистрируйтесь в едином цифровом окне и укажите номер во всех объявлениях.
- Оформите страховку гражданской ответственности.
- Передавайте данные гостей в полицию (parte de viajeros).
- Корректно платите налог с дохода от аренды — 19% (ЕС) / 24% (не-ЕС), см. гайд по налогам.
Стратегия для инвестора
Ужесточение правил повышает ценность объектов с уже полученной лицензией и в домах, где сдача разрешена статутом. Новостройки в туристических зонах, изначально спроектированные под аренду, и объекты в регионах с более мягким режимом (часть Коста-Бланки, Мурсия) выглядят привлекательнее, чем перегретые центры Барселоны и Пальмы. Рассмотрите также долгосрочную сдачу как более устойчивую модель и загляните в Северную Испанию, где спрос локальных арендаторов стабилен круглый год.
Практический вывод для инвестора прост: сначала легальность, потом доходность. Красивый прогноз выручки ничего не стоит, если объект нельзя легально сдавать, а лицензию невозможно получить. Проверяйте статут дома и региональный режим до сделки, отдавайте предпочтение объектам с действующей лицензией или в зонах с мягкими правилами и всегда закладывайте расходы на комплаенс, управление и налоги в чистую доходность. Просмотрите варианты по регионам и новостройкам, где проект изначально ориентирован на легальную аренду.
Что дальше
Перед покупкой «под аренду» проверьте статут сообщества и региональную лицензию, посчитайте чистую доходность с учётом налогов через калькулятор ROI и посмотрите доходность по районам. Нужна помощь с выбором объекта, где аренда легальна, — оставьте заявку.