Налоги и ипотека — два вопроса, на которых спотыкается большинство нерезидентов. Хорошая новость: и то, и другое считается по понятным правилам. Ниже — все налоги нерезидента (при покупке, ежегодные и при продаже), ставки аренды 19% (ЕС) / 24% (не-ЕС), а также реальные условия ипотеки: банки дают 60–70% стоимости, значит нужно 30–40% собственных средств. С таблицами и цифрами.
Налоги при покупке
Первый крупный платёж — налог на приобретение. Он зависит от типа жилья.
| Налог | Новостройка (off-plan) | Вторичка |
|---|---|---|
| IVA (НДС) | 10% от цены | — |
| ITP (налог на передачу) | — | 6–10% (по региону) |
| AJD (гербовый сбор) | 1–1,5% | обычно не применяется |
Плюс нотариус, регистрация и юрист (см. полную смету в гайде для нерезидента). Итого сверх цены — 10–14%.
ITP на вторичке — ставка зависит от региона
Налог на передачу (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) устанавливает каждое автономное сообщество, поэтому одна и та же квартира за €300 000 обойдётся в разный налог в зависимости от региона:
| Регион | Типичная ставка ITP |
|---|---|
| Мадрид | 6% |
| Канары | 6,5% |
| Андалусия (Коста-дель-Соль) | 7% |
| Мурсия (Коста-Калида) | 8% |
| Валенсия (Коста-Бланка) | 10% |
| Каталония | 10–11% (по шкале) |
| Балеары | 8–11% (по шкале) |
Ряд регионов даёт сниженные ставки для основного жилья, покупателей до 35 лет или многодетных — уточняйте у gestor. На вторичке за €300 000 в Валенсии только ITP составит €30 000; такая же квартира в Мадриде — €18 000.
Новостройка: IVA плюс AJD
За off-plan или новое жильё вы платите 10% IVA (НДС) — или 4% для социального жилья (VPO), и 21% IVA на землю или коммерческий объект — плюс AJD (гербовый сбор) около 1–1,5%. На новостройке за €300 000 это €30 000 IVA + ~€3 600 AJD ≈ €33 600 налога на приобретение до нотариуса и регистрации.
Ежегодные налоги владельца-нерезидента
Даже если вы не сдаёте жильё, у вас есть ежегодные обязательства.
| Налог | Кто платит | Ставка / база |
|---|---|---|
| IBI (муниципальный) | все собственники | 0,4–1,1% кадастровой стоимости в год |
| IRNR — вменённый доход | нерезидент, если не сдаёт | 19% (ЕС/ЕЭЗ) / 24% (не-ЕС) от ~1,1–2% кадастра |
| IRNR — доход от аренды | нерезидент, если сдаёт | 19% (ЕС/ЕЭЗ) / 24% (не-ЕС) от дохода |
| Basura / комм. сборы | все | фиксированные муниципальные |
Ключевой факт: резиденты ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы (проценты по ипотеке, IBI, ремонт, амортизацию) до налогообложения аренды. Резиденты вне ЕС/ЕЭЗ такой вычет, как правило, не получают и платят 24% с валового дохода.
IBI — ежегодный налог на недвижимость
Каждый собственник, резидент или нет, платит IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) в мэрию. Это 0,4–1,1% кадастровой стоимости в год — обычно намного ниже рыночной, поэтому типичная прибрежная квартира платит от нескольких сотен евро до ~€1 000 в год. Настройте автосписание; неоплаченный IBI становится обременением, которое частично переходит к следующему владельцу.
Налог на вменённый доход (если не сдаёте)
Момент, который большинство нерезидентов упускают: даже если вы никогда не сдаёте жильё и пользуетесь им сами, Испания облагает условную аренду. База — 1,1–2% кадастровой стоимости, ставка 19% (ЕС/ЕЭЗ) или 24% (не-ЕС). При кадастре €100 000 это примерно €1 100–2 000 вменённого дохода, то есть €210–480 налога в год — подаётся по Modelo 210.
Налог на богатство и «солидарный» налог
Крупные состояния могут облагаться налогом на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) — по регионам, с общим необлагаемым порогом около €700 000 на человека по чистым испанским активам (в некоторых регионах выше; Мадрид фактически возвращает его). Национальный солидарный налог на крупные состояния дублирует его свыше ~€3 млн. Большинство покупателей до этих порогов не доходят, но для элитных объектов их стоит учитывать.
Налог на доход от аренды: 19% против 24%
Это самая частая тема поисковых запросов, и вот суть:
- 19% — для налоговых резидентов ЕС/ЕЭЗ, с правом вычета расходов.
- 24% — для резидентов вне ЕС/ЕЭЗ (США, Великобритания после Brexit, страны СНГ и др.), с валового дохода без вычетов.
Декларация подаётся по форме Modelo 210 — ежеквартально при наличии дохода от аренды или раз в год для вменённого дохода. Если планируете сдавать посуточно, обязательно изучите правила краткосрочной аренды 2025: лицензии и регистрация теперь обязательны.
При совместном владении каждый собственник подаёт свою долю дохода отдельно. Если в течение года объект и сдавался, и пустовал, за периоды простоя начисляется вменённый доход, а за периоды сдачи — реальный, пропорционально дням. Разница между 19% с чистого и 24% с валового может быть существенной: для не-ЕС собственника с высокими расходами (ипотека, ремонт) итоговая ставка ощутимо тяжелее, поэтому структуру владения стоит обсудить с gestor заранее.
Как законно минимизировать налог на аренду
Полностью уйти от налога нельзя, но снизить его законно можно:
- Заявляйте каждый вычет, если вы резидент ЕС/ЕЭЗ — проценты по ипотеке, IBI, взносы сообщества, страховку, комиссии агентства, ремонт и амортизацию (обычно 3% стоимости здания в год).
- Храните все счета с вашим NIE; недокументированные расходы вычесть нельзя.
- Подавайте Modelo 210 вовремя (ежеквартально по аренде), чтобы избежать пеней.
- Проверьте договор об избежании двойного налогообложения между Испанией и вашей страной, чтобы один доход не облагался дважды — обычно испанский налог засчитывается дома.
Не-ЕС собственники не могут вычитать расходы — поэтому эффективная нагрузка ставки 24% с валового ощутимо выше, чем 19% с чистого у ЕС.
Налоги при продаже
При продаже применяются два налога:
- Налог на прирост капитала (IRNR): нерезидент платит с прибыли (цена продажи минус цена покупки и допустимые расходы). При сделке покупатель удерживает 3% цены как аванс налога (retención) и перечисляет его в налоговую за вас; остаток вы доплачиваете или возвращаете по Modelo 210.
- Plusvalía municipal: муниципальный налог на прирост стоимости земли за период владения, платит продавец. После реформы 2021 можно выбрать метод расчёта (реальная прибыль vs кадастровая формула), а при продаже с убытком налог не начисляется.
Ключевой факт: храните счета за расходы на покупку, ремонт и комиссии агентства — каждый задокументированный евро уменьшит налогооблагаемую прибыль при будущей продаже.
Налоговый календарь нерезидента
| Когда | Обязательство | Форма |
|---|---|---|
| В 30 дней после покупки | Оплата ITP или IVA + AJD | Modelo 600 / 620 |
| Ежегодно (осень) | Муниципальный налог IBI | счёт мэрии |
| Ежегодно — до 31 дек. | Вменённый доход (если не сдаёте) | Modelo 210 |
| Ежеквартально | Доход от аренды (если сдаёте) | Modelo 210 |
| При продаже | Прирост капитала + plusvalía | Modelo 210 / местная |
Местный gestor или налоговый консультант обычно ведёт подачи Modelo 210 за скромную годовую плату — это оправданно с учётом штрафов за просрочку.
Ипотека для нерезидента: сколько дают банки
Испанские банки охотно кредитуют иностранцев, но осторожнее, чем резидентов. Ориентир по первоначальному взносу:
| Профиль покупателя | LTV (доля кредита) | Нужно своих средств |
|---|---|---|
| Налоговый резидент Испании | до 80% | ~20% + расходы |
| Нерезидент (ЕС и не-ЕС) | 60–70% | 30–40% + расходы |
| Покупка «под инвестицию» | часто ближе к 60% | 40%+ |
Практический вывод: при ипотеке нерезидента держите наготове 40–50% цены — это первоначальный взнос плюс 10–14% налогов и сборов.
Требования банков
- NIE и подтверждение дохода (справки, налоговые декларации за 1–2 года).
- Коэффициент долговой нагрузки: выплаты по всем кредитам обычно не выше ~30–35% чистого дохода.
- Оценка объекта (tasación) аккредитованной компанией.
- Ставки для нерезидентов чуть выше, чем для резидентов; бывают фиксированные и переменные (привязка к Euríbor).
Крупнейшие игроки на рынке нерезидентской ипотеки — BBVA, Santander, Sabadell. Местный ипотечный брокер и заранее полученный NIE заметно ускоряют одобрение.
Документы, которые запросит банк
- Действующий паспорт и NIE.
- Подтверждение дохода: справки о зарплате (наёмным) или налоговые декларации и отчётность за 1–2 года (для ИП/самозанятых).
- Свежие банковские выписки (3–6 месяцев) и сводка по имеющимся долгам.
- Кредитный отчёт из вашей страны, если доступен.
- Проект договора купли-продажи или arras и данные объекта для оценки.
Фиксированная vs переменная, актуальные ставки
Нерезидентская ипотека бывает фиксированной (ставка на весь срок) или переменной (Euríbor + маржа). Фиксированная даёт предсказуемость и популярна у зарубежных покупателей; переменная может стартовать ниже, но движется вместе с Euríbor. Ставки для нерезидентов чуть выше резидентских, срок обычно 20–25 лет, часто с возрастным лимитом (погашение к ~70–75 годам). Сравнивайте полную стоимость, а не только ставку: комиссия за оформление, обязательная оценка и «привязанные» страховки тоже считаются.
Пример расчёта
Объект-новостройка €300 000, покупатель — резидент ЕС, ипотека 70%:
- Кредит банка: €210 000
- Первоначальный взнос (30%): €90 000
- Налоги и сборы (~12%): €36 000
- Итого своих средств на входе: ~€126 000
Как законно снизить налоговую нагрузку
- Резиденты ЕС/ЕЭЗ — заявляйте вычеты расходов (проценты, IBI, ремонт, страховка, амортизация).
- Ведите документы о происхождении средств и всех затратах — это уменьшит будущий налог на прирост капитала.
- При долгосрочной сдаче жилого объекта резидентам возможны дополнительные льготы — уточняйте у налогового консультанта (gestor).
- Рассмотрите структуру владения (физлицо vs компания) с учётом вашей страны и договора об избежании двойного налогообложения.
Что дальше
Посчитайте полную стоимость входа (взнос + налоги) с помощью нашего калькулятора доходности и посмотрите доходность по районам. Если нужна помощь с NIE, счётом или подбором банка — оставьте заявку, и специалист сопроводит сделку и подскажет по ипотеке.