Этот калькулятор превращает валовую доходность в чистую — то есть в ту, что реально останется у вас после испанских налогов и расходов. Введите свои цифры или начните с примера и посмотрите чистую доходность и срок окупаемости за счёт одной только аренды.
Ориентировочно. Без учёта роста капитала и налогов при покупке.
Мы берём цену покупки и валовую доходность, умножаем на загрузку (реальный процент занятости за год), вычитаем годовые расходы (управление, налог IBI, взносы в сообщество) и налог на аренду с налогооблагаемого дохода. Остаток — чистый доход; разделив цену на него, получаем срок окупаемости только за счёт аренды.
Нерезиденты платят налог с дохода от аренды по фиксированной ставке: 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для остальных (например, США, Великобритания, Швейцария). Резиденты ЕС могут вычитать расходы перед налогообложением, не-резиденты ЕС — как правило, нет. Калькулятор использует упрощённую модель «доход минус расходы» — уточняйте детали у налогового консультанта.
Расчёт ориентировочный. Он не учитывает рост стоимости недвижимости, налоги и пошлины при покупке (ITP/IVA, нотариус, регистрация — обычно 10–13%), ипотечные проценты и колебания курса. Это инструмент для сравнения сценариев, а не финансовая гарантия.
Пришлём подборку новостроек под вашу целевую доходность и посчитаем ROI по реальным цифрам сделки.
Валовая аренда = цена × доходность × загрузка. Из неё вычитаются годовые расходы и налог на аренду с налогооблагаемого дохода. Остаток делится на цену покупки — это и есть чистая доходность.
Резиденты ЕС/ЕЭЗ платят 19%, все остальные (США, Великобритания, Швейцария и др.) — 24%. Резиденты ЕС дополнительно могут вычитать расходы до налога.
Нет. Расчёт показывает годовую доходность от аренды и не включает разовые налоги и пошлины при покупке (обычно 10–13%), ипотечные проценты и рост стоимости. Это инструмент сравнения, а не гарантия.
Поле годовых расходов объединяет типичные затраты собственника: комунидад (взносы сообщества жильцов), налог IBI, страховку и управление арендой. Простой моделируется отдельно через процент загрузки, а налог на аренду применяется по выбранной ставке 19% или 24%. Ипотечные платежи в расчёт не входят.
Это доходность относительно собственных вложенных средств — первоначального взноса и расходов на покупку, а не полной цены объекта. Если чистая доходность выше ставки по ипотеке, кредитное плечо повышает показатель cash-on-cash. Удобно считать вместе с нашим ипотечным калькулятором.
Арендодатели из ЕС/ЕЭЗ платят 19% и могут вычитать расходы; нерезиденты ЕС платят 24% с валового дохода без вычетов. На практике это обычно стоит около 1–1,5 процентного пункта доходности. Калькулятор применяет ту ставку, которую вы выберете.