Steuern und Hypothek folgen in Spanien klaren Regeln. Hier die wichtigsten Zahlen für Nichtansässige: Mietsteuer 19 % (EU) / 24 % (Nicht-EU) und Hypothek 60–70 % Beleihung, also 30–40 % Eigenkapital.
Steuern beim Kauf
| Steuer | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| MwSt. (IVA) | 10 % | — |
| Grunderwerbsteuer (ITP) | — | 6–10 % |
| Stempelsteuer (AJD) | 1–1,5 % | meist keine |
Zzgl. Notar, Register, Anwalt — insgesamt 10–14 % über dem Preis (siehe Nichtansässigen-Ratgeber).
Jährliche Steuern
- IBI (kommunal): 0,4–1,1 % des Katasterwerts pro Jahr.
- IRNR — fiktives Einkommen (wenn nicht vermietet): 19 % (EU/EWR) / 24 % (Nicht-EU).
- IRNR — Mieteinnahmen (wenn vermietet): 19 % / 24 %.
Wichtig: EU/EWR-Ansässige dürfen Kosten abziehen; Nicht-EU-Ansässige zahlen in der Regel 24 % auf den Bruttoertrag ohne Abzüge. Erklärung per Modelo 210. Bei Kurzzeitvermietung gelten die Mietregeln 2025.
Hypothek für Nichtansässige
| Profil | Beleihung (LTV) | Eigenkapital |
|---|---|---|
| Steueransässig in Spanien | bis 80 % | ~20 % + Kosten |
| Nichtansässig (EU/Nicht-EU) | 60–70 % | 30–40 % + Kosten |
Praxis: Halten Sie 40–50 % des Preises bereit. Banken wie BBVA, Santander, Sabadell verlangen NIE, Einkommensnachweis (Schuldendienst unter ~30–35 % des Nettoeinkommens) und eine Bewertung (tasación).
Rechenbeispiel
Neubau 300.000 €, EU-Käufer, 70 % Hypothek: Darlehen 210.000 €, Anzahlung 90.000 €, Steuern/Gebühren ~36.000 € → Eigenkapital ~126.000 €.
Verkaufssteuern
Kapitalertragsteuer (IRNR, 3 % Einbehalt durch den Käufer) und Plusvalía municipal (Verkäufer).
Nächste Schritte
Berechnen Sie Ihre Einstiegskosten mit dem ROI-Rechner und prüfen Sie die Rendite nach Gebiet. Für Hilfe bei NIE, Konto oder Bank senden Sie eine Anfrage.