La rentabilidad de alquiler en España no es un número, sino un mapa. Abajo hemos calculado la rentabilidad bruta media, mínima y máxima de cada región y ciudad de nuestra base, ordenada por rentabilidad media. Son estimaciones antes de impuestos: para la rentabilidad neta tras impuestos españoles, usa nuestra calculadora de ROI.
| Rango | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| AlicanteTop | 5.7% | 4.0–7.0% | €120,000 | €3,699 | 43 |
| Valencia | 5.6% | 4.1–6.5% | €341,000 | €3,382 | 10 |
| Málaga | 5.6% | 4.0–7.0% | €229,000 | €5,180 | 47 |
| Illes Balears | 5.5% | 4.1–6.8% | €263,000 | €6,375 | 16 |
| Las Palmas | 5.5% | 4.5–6.9% | €382,000 | €4,371 | 6 |
| Santa Cruz de Tenerife | 5.1% | 4.1–6.2% | €336,000 | €4,601 | 8 |
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Elige región y presupuesto: convertimos la rentabilidad bruta media de la región en ingresos de alquiler y mostramos lo que queda tras el impuesto de no residente.
Estimación: el impuesto se aplica al ingreso bruto sin deducciones; no incluye vacancia, gestión ni gastos corrientes. El modelo neto completo está en la calculadora de ROI.
Calcula la cifra completa en la calculadora de ROI →| Costa | Rango | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Guardamar del SeguraTop | Costa Blanca | 6.1% | 4.2–7.0% | €120,000 | €3,019 | 5 |
| Calpe | Costa Blanca | 6.0% | 4.8–7.0% | €259,000 | €3,947 | 6 |
| Marbella | Costa del Sol | 5.9% | 4.2–7.0% | €440,000 | €6,534 | 7 |
| Estepona (New Golden Mile) | Costa del Sol | 5.9% | 5.0–6.8% | €343,000 | €5,663 | 7 |
| Málaga (Ciudad) | Costa del Sol | 5.9% | 4.2–7.0% | €268,000 | €4,390 | 7 |
| Gandía | Costa de Valencia | 5.8% | 5.1–6.5% | €368,000 | €3,042 | 6 |
| Finestrat | Costa Blanca | 5.8% | 4.1–7.0% | €335,000 | €3,724 | 6 |
| Mijas Costa | Costa del Sol | 5.7% | 4.7–6.7% | €246,000 | €4,469 | 4 |
| Benalmádena | Costa del Sol | 5.7% | 4.5–7.0% | €229,000 | €4,432 | 7 |
| Dénia | Costa Blanca | 5.7% | 4.9–6.8% | €256,000 | €3,404 | 4 |
| Santa Ponsa | Mallorca | 5.6% | 4.5–6.7% | €394,000 | €6,905 | 6 |
| Orihuela Costa | Costa Blanca | 5.6% | 4.3–7.0% | €229,000 | €3,465 | 6 |
| Maspalomas | Canary Islands | 5.5% | 4.5–6.9% | €382,000 | €4,371 | 6 |
| Jávea | Costa Blanca | 5.5% | 4.3–6.9% | €210,000 | €4,625 | 7 |
| Torrevieja | Costa Blanca | 5.5% | 4.0–7.0% | €367,000 | €2,853 | 4 |
| Palma | Mallorca | 5.5% | 4.2–6.8% | €277,000 | €6,629 | 6 |
| Alcúdia | Mallorca | 5.5% | 4.1–6.4% | €263,000 | €5,201 | 4 |
| Benidorm | Costa Blanca | 5.5% | 4.1–6.7% | €452,000 | €3,949 | 5 |
| Fuengirola | Costa del Sol | 5.4% | 4.1–7.0% | €254,000 | €4,472 | 6 |
| Adeje | Canary Islands | 5.3% | 4.8–5.6% | €336,000 | €5,088 | 4 |
| Valencia (Ciudad) | Costa de Valencia | 5.2% | 4.1–6.2% | €341,000 | €3,892 | 4 |
| Playa San Juan | Canary Islands | 4.9% | 4.1–6.2% | €444,000 | €4,115 | 4 |
| San Pedro de Alcántara | Costa del Sol | 4.8% | 4.3–5.2% | €264,000 | €6,054 | 4 |
| Estepona | Costa del Sol | 4.7% | 4.0–6.1% | €357,000 | €5,481 | 5 |
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El patrón es constante: la rentabilidad es mayor donde el precio de entrada es menor. La asequible Costa Blanca (Torrevieja, Guardamar, Orihuela Costa) supera con regularidad a la premium Costa del Sol en rentabilidad bruta, porque los alquileres bajan más despacio que los precios. Por el mismo dinero en la Costa Blanca compras más metros, que generan más alquiler por euro invertido.
Los mercados premium — Marbella y Mallorca — muestran rentabilidades de alquiler menores, pero es un compromiso deliberado: aquí se gana sobre todo por revalorización y liquidez, no por flujo de alquiler. Canarias es un caso aparte: el clima de todo el año elimina la temporada muerta de invierno, así que la ocupación real es mayor de lo que sugiere la cifra bruta.
Importante: la rentabilidad bruta ignora impuestos, vacancia y gastos de gestión. El tipo del impuesto de alquiler es del 19% para no residentes de la UE y del 24% fuera de la UE, y la rentabilidad neta suele ser 1–2 puntos por debajo de la bruta. Antes de comparar zonas por dinero, pasa los números por nuestra calculadora de ROI.
Una rentabilidad bruta del 4–7% se considera buena. Zonas asequibles como Torrevieja y Guardamar en la Costa Blanca se acercan a la parte alta; las premium como Marbella y Mallorca a la baja, pero con mayor revalorización.
En nuestros datos la Costa Blanca (provincia de Alicante) muestra de forma constante la mayor rentabilidad bruta, gracias a un precio de entrada bajo con fuerte demanda turística y de expatriados. Canarias sigue de cerca por su ocupación de todo el año.
La bruta es el alquiler anual dividido por el precio de compra, sin deducciones. La neta descuenta el impuesto de alquiler (19/24% para no residentes), la vacancia y los gastos de gestión, y suele ser 1–2 puntos menor. Calcula la neta en nuestra calculadora de ROI.
Mostramos la rentabilidad bruta: el alquiler anual estimado dividido por el precio del anuncio. Las cifras se calculan sobre nuestra propia base de 130 anuncios, desglosada por región y ciudad. No incluyen impuestos, vacancia ni gestión — eso lo añade nuestra calculadora de ROI.
En la costa el alquiler turístico genera más ingresos brutos, pero exige licencia turística, número del registro nacional (desde el 1 de julio de 2025) y el consentimiento de la comunidad para estancias de menos de 30 días, además de gastos de gestión. El de larga temporada es más estable y con muchos menos trámites. Muchos propietarios hacen los números con la larga temporada y tratan el extra estival como un plus.
En la costa mediterránea la ocupación estival suele ser alta, con un invierno flojo. Canarias es la excepción, con demanda todo el año. Los inversores prudentes calculan con un 60–75% de ocupación, no con las cifras de temporada alta.